Case in vendita a Formentera

Formentera è una delle isole più protette del Mediterraneo: poco terreno è edificabile e la maggior parte delle case sorge su terreno rustico. Per questo ogni dettaglio va verificato prima di comprare.

01Il mercatoPoche case, regole severe

L’offerta è scarsa e raramente pubblicata: molti proprietari vendono privatamente.

Cosa determina il prezzo

• Posizione: La Mola, Es Caló, Migjorn, Cap de Barbaria, Sant Francesc…
• Vista mare e distanza dalla spiaggia
• Dimensione del terreno e privacy
• Situazione legale di ogni metro quadrato costruito
• Una licenza per affitto turistico, se la casa ne ha una

Tipi di immobile

• Case di campagna tradizionali (cases pageses) e fincas
• Ville con piscina su terreno rustico
• Poche case nei paesi e su terreno urbano

02Prima di iniziareNIE, banca e budget

Alcuni passaggi pratici rendono l’acquisto molto più semplice.

Documenti

• NIE (numero di identificazione per stranieri): serve per comprare, pagare le tasse e firmare. Possiamo aiutarti a richiederlo
• Un conto in una banca spagnola: non è obbligatorio, ma semplifica pagamenti, tasse e utenze
• Una procura se non puoi venire a firmare

Budget

• Aggiungi circa l’11–14% al prezzo per tasse e spese su una casa di seconda mano
• I mutui per non residenti sono possibili, di solito con una percentuale di finanziamento più bassa

03Terreno rustico e situazione legaleIl capitolo più importante

Su terreno rustico, ciò che vedi non è sempre ciò che è registrato. Ogni metro quadrato deve corrispondere alle licenze.

Cosa verificare

• Nota simple del Registro immobiliare: proprietario, gravami e ipoteche
• Catasto: la superficie costruita deve corrispondere alla realtà e al registro
• Licenze edilizie e certificati di fine lavori per casa, piscina e ampliamenti
• Certificato di abitabilità (cèdula d’habitabilitat), necessario per le utenze e per affittare

Buono a sapersi

• Gli ampliamenti senza licenza possono essere molto difficili o impossibili da regolarizzare
• Ad aprile 2026 il Consell de Formentera ha respinto l’applicazione della regolarizzazione straordinaria della Legge 7/2024 sull’isola
• Le aree protette come il Parco Naturale di Ses Salines e le zone costiere (Ley de Costas) aggiungono limiti
• Chiedi sempre a un architetto e a un avvocato indipendenti di esaminare la pratica

04Acqua, acque reflue ed energiaVita sull’isola, dettagli pratici

Molte case di campagna non sono allacciate alla rete. Verifica come funziona la casa giorno per giorno.

Acqua

• Rete idrica o cisterna (aljub) e consegne d’acqua
• Riempimento e manutenzione della piscina

Acque reflue ed energia

• Fossa settica o depuratore: deve rispettare le norme vigenti
• Fornitura elettrica e potenza disponibile
• Attestato di prestazione energetica, obbligatorio per vendere

05Licenza per affitto turisticoPuoi affittarla agli ospiti?

Solo le case con una licenza di affitto turistico registrata possono essere affittate agli ospiti in vacanza. A Formentera queste licenze sono limitate e le ispezioni sono frequenti.

Prima di comprare

• Chiedi il numero di licenza e il numero di posti letto
• Verifica che sia valida e registrata per questa esatta casa
• Assicurati che passi a te con la vendita

Perché è importante

• Le infrazioni molto gravi comportano multe da 40.000 a 400.000 €
• Una licenza valida può aggiungere valore reale alla casa

06Dall’offerta alle chiaviPassaggi e tempi

Un tipico acquisto in contanti richiede da 4 a 10 settimane una volta fatte le verifiche.

I passaggi

• Offerta e accordo sul prezzo
• Prenotazione con un piccolo deposito, mentre l’avvocato esamina la pratica
• Contratto preliminare (contrato de arras), di solito il 10% del prezzo
• Atto di compravendita firmato davanti a un notaio
• Iscrizione a tuo nome nel Registro immobiliare

Chi è coinvolto

• Ignacio, dalla prima visita alle chiavi
• Il tuo avvocato indipendente
• Un architetto o geometra per le verifiche tecniche
• Il notaio e il Registro immobiliare

07Tasse e costi di acquistoCosa aggiungere al prezzo

L’imposta dipende dal fatto che la casa sia di seconda mano o di nuova costruzione. La base imponibile è il valore più alto tra il prezzo e il valore di riferimento catastale.

Casa di seconda mano: imposta di trasferimento (ITP)

• Scaglioni progressivi dall’8% al 13% (tabella qui sotto)
• Esempio: una casa da 1,5 M€ paga circa 150.000 € (10%)
• Esempio: una casa da 3 M€ paga circa 340.000 € (11,3%)

Nuova costruzione e altri costi

• Nuova costruzione: IVA al 10% più imposta di bollo (AJD) dell’1,5–2%
• Notaio e Registro immobiliare: qualche migliaio di euro
• Avvocato: di solito circa l’1% del prezzo

Parte del prezzo	Aliquota
Fino a 400.000 €	8%
€400,000 – €600,000	9%
€600,000 – €1,000,000	10%
€1,000,000 – €2,000,000	12%
Oltre 2.000.000 €	13%

08Possedere una casa a FormenteraCosti annuali e manutenzione

Possedere una casa sull’isola comporta alcune imposte annuali e una buona manutenzione.

Imposte annuali

• IBI: imposta locale sugli immobili
• Imposta sul reddito dei non residenti (Modelo 210) sul valore imputato, anche se non affitti
• L’imposta sul patrimonio può applicarsi oltre determinate soglie

Manutenzione

• Servizi di giardino, piscina e pulizie
• Apertura e chiusura della casa a ogni stagione
• Il nostro concierge può occuparsi di tutto

09Residenza e vendita futuraPianifica in anticipo

Comprare una casa non dà di per sé la residenza.

Residenza

• Il Golden Visa spagnolo è terminato il 3 aprile 2025 per le nuove domande
• I cittadini UE si registrano semplicemente come residenti
• Gli acquirenti extra UE possono valutare altri visti, come il visto per residenza non lucrativa

Quando vendi

• Non residenti: l’acquirente trattiene il 3% del prezzo per l’Agenzia delle Entrate
• Imposta sulle plusvalenze sul guadagno
• Imposta locale plusvalía sull’aumento di valore del terreno

Informazioni aggiornate a ottobre 2026, solo a titolo indicativo. Non costituiscono consulenza legale o fiscale: le norme cambiano e ogni immobile è diverso. Chiedi a Ignacio e al tuo avvocato indipendente prima di decidere.