Casas en venta en Formentera

Formentera es una de las islas más protegidas del Mediterráneo: se puede construir poco y la mayoría de las casas están en suelo rústico. Por eso hay que revisar cada detalle antes de comprar.

01El mercadoPocas casas, normas estrictas

La oferta es pequeña y rara vez se publica: muchos propietarios venden en privado.

Qué marca el precio

• Ubicación: La Mola, Es Caló, Migjorn, Cap de Barbaria, Sant Francesc…
• Vistas al mar y distancia a la playa
• Tamaño del terreno y privacidad
• Situación legal de cada metro construido
• Una licencia de alquiler turístico, si la casa la tiene

Tipos de propiedad

• Casas payesas tradicionales y fincas
• Villas con piscina en suelo rústico
• Algunas casas en pueblos y suelo urbano

02Antes de empezarNIE, banco y presupuesto

Unos pasos prácticos hacen la compra mucho más fácil.

Trámites

• NIE (número de identidad de extranjero): necesario para comprar, pagar impuestos y firmar. Te ayudamos a solicitarlo
• Una cuenta bancaria española: no es obligatoria, pero facilita pagos, impuestos y suministros
• Un poder notarial si no puedes viajar para firmar

Presupuesto

• Suma alrededor de un 11–14% al precio en impuestos y gastos en una vivienda de segunda mano
• Las hipotecas para no residentes son posibles, normalmente con menor financiación

03Suelo rústico y situación legalEl capítulo más importante

En suelo rústico, lo que ves no siempre es lo que está registrado. Cada metro cuadrado debe coincidir con las licencias.

Qué revisar

• Nota simple del Registro de la Propiedad: titular, cargas e hipotecas
• Catastro: la superficie construida debe coincidir con la realidad y el registro
• Licencias de obra y certificados de final de obra de la casa, la piscina y las ampliaciones
• Cédula de habitabilidad (cèdula d’habitabilitat), necesaria para los suministros y para alquilar

Conviene saber

• Las ampliaciones sin licencia pueden ser muy difíciles o imposibles de legalizar
• En abril de 2026 el Consell de Formentera rechazó aplicar la regularización extraordinaria de la Ley 7/2024 en la isla
• Las zonas protegidas, como el Parque Natural de Ses Salines, y la costa (Ley de Costas) añaden límites
• Pide siempre a un arquitecto y un abogado independientes que revisen el expediente

04Agua, saneamiento y energíaLa vida en la isla, detalles prácticos

Muchas casas de campo no están conectadas a la red. Comprueba cómo funciona la casa en el día a día.

Agua

• Red pública o aljibe y suministro con camión cisterna
• Llenado y mantenimiento de la piscina

Saneamiento y energía

• Fosa séptica o depuradora: debe cumplir la normativa vigente
• Suministro eléctrico y potencia disponible
• Certificado de eficiencia energética, obligatorio para vender

05Licencia de alquiler turístico¿Se puede alquilar a turistas?

Solo las casas con licencia de alquiler turístico registrada se pueden alquilar a turistas. En Formentera estas licencias son limitadas y las inspecciones, frecuentes.

Antes de comprar

• Pide el número de licencia y el número de plazas
• Comprueba que esté vigente y registrada para esa casa concreta
• Asegúrate de que se transmite con la venta

Por qué importa

• Las infracciones muy graves tienen multas de 40.000 a 400.000 €
• Una licencia vigente puede aumentar el valor de la casa

06De la oferta a las llavesPasos y plazos

Una compra al contado suele tardar de 4 a 10 semanas una vez hechas las comprobaciones.

Los pasos

• Oferta y acuerdo de precio
• Reserva con una pequeña señal mientras el abogado revisa el expediente
• Contrato de arras, normalmente el 10% del precio
• Escritura de compraventa firmada ante notario
• Inscripción a tu nombre en el Registro de la Propiedad

Quién interviene

• Ignacio, de la primera visita a las llaves
• Tu abogado independiente
• Un arquitecto o aparejador para las comprobaciones técnicas
• El notario y el Registro de la Propiedad

07Impuestos y gastos de compraQué sumar al precio

El impuesto depende de si la vivienda es de segunda mano u obra nueva. La base imponible es el mayor entre el precio y el valor de referencia catastral.

Segunda mano: impuesto de transmisiones (ITP)

• Tramos progresivos del 8% al 13% (tabla inferior)
• Ejemplo: una casa de 1,5 M€ paga unos 150.000 € (10%)
• Ejemplo: una casa de 3 M€ paga unos 340.000 € (11,3%)

Obra nueva y otros gastos

• Obra nueva: IVA del 10% más actos jurídicos documentados (AJD) del 1,5–2%
• Notaría y Registro: unos miles de euros
• Abogado: normalmente en torno al 1% del precio

Tramo del precio	Tipo
Hasta 400.000 €	8%
400.000 – 600.000 €	9%
600.000 – 1.000.000 €	10%
1.000.000 – 2.000.000 €	12%
Más de 2.000.000 €	13%

08Tener una casa en FormenteraGastos anuales y cuidados

Tener casa en la isla supone algunos impuestos anuales y un buen mantenimiento.

Impuestos anuales

• IBI: impuesto municipal sobre bienes inmuebles
• IRNR (Modelo 210) por la renta imputada, aunque no alquiles
• El impuesto sobre el patrimonio puede aplicarse por encima de ciertos umbrales

Cuidados

• Servicios de jardín, piscina y limpieza
• Apertura y cierre de la casa cada temporada
• Nuestro concierge puede ocuparse de todo

09Residencia y venta futuraPlanifica con antelación

Comprar una casa no da la residencia por sí solo.

Residencia

• La Golden Visa española terminó el 3 de abril de 2025 para nuevas solicitudes
• Los ciudadanos de la UE solo tienen que registrarse como residentes
• Los compradores de fuera de la UE pueden optar a otros visados, como el visado no lucrativo

Cuando vendas

• No residentes: el comprador retiene el 3% del precio para Hacienda
• Impuesto sobre la ganancia patrimonial
• Plusvalía municipal por el incremento de valor del suelo

Información actualizada en octubre de 2026, solo orientativa. No es asesoramiento legal ni fiscal: las normas cambian y cada propiedad es distinta. Consulta a Ignacio y a tu abogado independiente antes de decidir.